【精算媽咪的家計簿】你買得起房嗎？5點評估房貸負擔能力
（提高收入，為實現購屋之夢的關鍵要點。圖／shutterstock）
根據主計處公布2021年國富統計顯示，台灣每人的平均資產大約有673萬元、平均每戶資產淨值為1,746萬元，即便是中位數也有300萬元左右。用以上的數據來看，其實台灣人並沒有想像中的低薪、沒錢，但為什麼大家卻天天喊著買不起房？
有房產也得有足夠的現金流
事實上，這些數據中也包含了非金融資產，也就是說，若是家中長輩在早期就已有購入房產，隨著幾十年間房價的水漲船高，現在只要隨意繼承到一間位於雙北市區的房子，哪怕是四、五十年的老舊房屋，資產也能瞬間突破千萬，但這樣的財產流動性通常不太好，況且大部分的家庭在名下只有一間房子的狀況下，也不太會直接售出。
在台灣，許多資產淨值突破千萬的族群，其實在購入房產後，手邊剩下能活用的錢財真的不多，那些表面上是令人稱羨的千萬富翁，手邊可動用的資產卻沒那麼可觀。
至於沒有幸運繼承、分配到房屋或是土地的無殼小資族就更不值一提了，在台灣「有土斯有財」的傳統觀念下，不管是要成家立業、購買孝親房給父母安享晚年，或是想收租當投資客，這些目標的前提，都是自身要先有一定的財務能力，才能達成購屋之夢。不過，對於大多數人來說，光是想購入一間小套房，似乎都是件辛苦的事。
（善用貸款買房的同時，手上也必須要有一定的現金流。圖／shutterstock）
房產地段影響深遠
「房價所得比」是我們常聽到的關鍵字，簡單來說，就是在自己不吃不喝，完全沒有動到原有收入的狀況下，能在多久的時間內購買到一處房產。房價所得比愈高，就代表購屋的負擔能力較差；反之，壓力相對會輕鬆許多。
以一棟位於鬧區，市價1,480萬元的房子來計算，若是年薪70萬的人，可能需要長達22年才有能力買房；但若是在相對人煙稀少的城市中，購入只要480萬元的房屋，可能7年就辦得到。
若房產坐落的城市，沒有足夠的人口能促進產業發展，除非是用來自住或是地區未來有很好的前景，否則就算房價所得比低也沒有意義。
（貸款買房記得要優先處理原有的負債，以免影響貸款條件和每月的所得分配。圖／shutterstcok）
負擔房貸能力為購屋關鍵
其實若單用「房價所得比」來評估自己是否能購房較為不客觀，畢竟每個家庭成員、消費組成皆不同，不可能為了購入一間房而不吃不喝22年，因此，大多數的人還是會向銀行貸款，「房貸負擔」才是評估買房與否的重點，但是有5點需要注意：
1.現金流
能否承擔房價，最重要的還是要計算自身的還款能力，也就是現金流，建議讓這個數字在每月收入的占比中愈少愈好。
2.負債狀況
若本身有、車貸、房貸、信貸、信用卡利息，或是其他的房貸，這些都會影響到貸款條件和每月的所得分配，所以一定要優先處理負債。
3.頭期款
如果有足夠的頭期款，每個月的貸款額度也會減少，但若是第二間房子，是利用家中自用的房屋增貸出頭期款所購入的，需特別注意每個月還款的現金流，畢竟一口氣背負兩房的貸款，收入是很重要的關鍵。
4.利率
房屋貸款的金額都很高，利率只要差一點就有很大的影響，可以和常往來的銀行保持良好的關係，不要因為麻煩，就懶得比較，必要時也可透過轉貸，降低利息。
5.還款期限
以借貸1,000萬元，目前年利率為1.94%為例：若房貸有20年，每個月連本帶利，需攤還50,305元；用40年來計算，每月必須償還29,968元。
對於月薪10萬的家庭來說，若是用20年來還貸，每個月必須支付50,305元，但光是房貸占比，就超過了月收入的一半；不過，如選擇花費40年的時間來還債，房貸占比僅約30%。
當每月的支出降低，壓力也會小很多，但是相對來說，貸款年限愈長，審核的信用資格和物件條件也更加嚴格，假設銀行是可接受長限期貸款的方式，以目前台灣的房貸利率和通貨膨漲利率相比，還是較為划算的。
另外，找到低價的房屋開始購入，以小換大也是個好方法，但是同時也要提升自己的賺錢能力，「提高收入增長率，儲蓄率才能跟著提升」。善用貸款並不可怕，重點是每個月的現金流要是正向的，晉升千萬有殼族的同時，手上也要有可支配的現金額度，才能讓自己好好過生活！
有關珊迪兔
Podcast頻道《精算媽咪的家計簿》主持人。精算生活，創造理想人生的珊迪兔，曾遭遇人生低谷、不堪回首的財務困境、成為媽咪後在職業生涯上的轉折，樂於面對挑戰、喜歡與問題正面對決。堅持相信：「即便生命給我們很多挑戰，睡一覺起床依然陽光燦爛。」
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