【媽咪商學院】購屋前，銀行沒告訴你的房貸秘密
台灣買房流程
- 申請
- 照會
- 估價
- 審核
- 核貸結果通知與申覆
- 對保
- 設定
- 撥款
買房違約會怎樣？
買房違約要罰總價15%！這裡說的是「總價」的15%，也就是簽了1000萬的房子就要罰150萬，簽了2000萬的房子就是罰300萬！
房子都還沒買到，就先賠了自備款一半去了。
透過學習、買房前做功課，有概念有邏輯之後，發生違約賠款這件事情就會離你我比較遙遠。
補充：買房除了貸款成數不足導致的違約外，買房一簽約下去，簽下去反悔不買就是直接違約哦！
買房自備款如何計算
「自備款準備2成就夠了嗎?」「房仲說有找銀行估價沒問題，那就真的沒問題嗎?」
買房自備款到底要準備多少，先了解銀行房貸是如何審核，就能知道銀行不貸的部份，就是要自己準備的自備款啦。
房貸審核：物況
物況就是銀行會去評估，你中意的這間房子，到底有多少價值。
假設買一間房子1000萬，銀行估價只有800萬！表示銀行覺得你買貴了，但銀行絕對不會同情你，最高只能貸給你800萬的八成，也就是640萬。
假設買一間房子1000萬，銀行估價竟然有1200萬！但銀行也不會替你高興，最高只能貸給你1000萬的八成，也就是800萬。
會這樣是因為，跟銀行申請房貸，房子就像是你的擔保品。如果還不出貸款來，銀行會拍賣房子拿回錢。銀行要考慮的不是只有賺錢這件事，在賺錢之前要思考風險，銀行在審核在思考邏輯是風險越低越好。
所以估價跟成交價取其低，哪個低就用哪個數字。對擔保品沒有概念可以參考：分析債權平台
擔心自己看上的房子的價值與銀行估價不一樣，導致貸款成數不足而違約的話，可以先找銀行估價。
如果有找銀行估價，房子是1000萬，銀行估價也是1000萬，但貸下來卻不到800萬，到底發生了什麼問題？這時候就要來看，銀行房貸審核的人況。
房貸審核：人況
買一間房子1000萬，估價也是1000萬，最高可以申請8成房貸沒錯，但那是「那間房子」最高可以申請八成，而不是「人」可以申請八成，那銀行是如何判定「人」?
收入是否穩定
一樣回到銀行要考慮的不是只有賺錢，在賺錢之前要思考風險，銀行在審核在思考邏輯是風險越低越好，所以如果職業有符合：固定上班族、固定薪轉、有報稅、獎金幅度小，銀行就會超喜歡。
至於獎金幅度小，是因為假設今年獎金有100萬，明年獎金只有10萬，那銀行就會疑惑，要去如何去認定收入?
月付比 60% 計算
假設申請1000萬房貸，20年還款，利率2%來算。每個月要還5萬本利攤，但現在月收只有3萬？別說是銀行不借錢了，就算是朋友也不想借吧？
大部分銀行抓60%月付比，少部分銀行用70%計算也就是月收入10萬，6萬拿來還貸款。
雖然都會看到一些新聞標題、文章標題說，不吃不喝買房要存N年，但實際上不可能都不吃不喝，對吧?
大部分的人對數學好像都感到很恐懼，所以衍生出速算方法，但這速算法只適用20年期，2%的房貸，並且收入要符合銀行的心頭愛，固定上班族、固定薪轉、有報稅、獎金幅度小才適用。
如果是30年期，或是4條件其中一個不符合，就不是這樣計算哦！
速算方式：年收的10倍約是最高可貸房貸金額
範例：
年收100萬，就是最高可貸1000萬
年收80萬，就是最高可貸800萬
配偶年收60萬、自己年收也是60萬，那就是最高可貸1200百萬
房貸審核：聯徵
看完房子的價值也確定收入沒問題，但銀行表示：有賺錢的能力，不代表會還款，所以銀行通常還會看聯徵紀錄。
遲繳紀錄
看有沒有信用卡遲繳或是貸款遲繳紀錄
不過如果只是不小心遲繳，如果只有一兩天還好，趕快跟信用卡銀行客服說一下應該還有救，但如果遲繳一次超過三、五天就會影響。遲繳一次還好，但如果短期三到六個月之內遲繳兩次就會影響了
至於遲繳多久才會消，就要看遲繳的金額或是時間，沒有辦法直接確定多久才會消失，最簡單直接的就是問你的信用卡銀行
信用卡循環利息
每個月都要繳清，如果一個月沒有全額繳清，會進入到信用卡循環利息，銀行會不喜歡，因為銀行會覺得怎麼把自己搞到卡循了。
如果是無息分期、十二期零利率，這還好不太影響。但如果是買汽車或機車的無息分期就要看是不是信貸，信貸就會有一些影響，有些可能不是信貸可能是非銀行的貸款，如果不了解自己的是屬於哪種，可以直接問貸款的銀行。
信用小白
信用小白也會影響房貸申請。28歲以上一張信用卡都沒有，也沒有信貸往來也沒有房貸往來，完全無信用紀錄，也不是銀行喜歡的類型。
學貸不算，學貸是學生時期的信用狀況，跟出社會比較沒有太大的直接相關。
債務協商
假設跟ABC三家銀行借款，各借款100萬，但還不出來，去跟銀行協商，可不可以還各還30萬就好，類似這樣。債務協商也會影響評分。
聯徵看不到，但審查員會在意的兩個細節
月光族
就是薪轉銀行，每個月收入5萬塊，每個月都提光，那銀行看到就會想：借你錢就算月收入60%來算，我也看不到你在存錢阿，你是要怎麼還?
除非能證明每個月把錢提光，是放在其他帳戶
百元提款
假設帳戶領只有800元不到1000元，就直接把800領出來。銀行審查時就會覺得：連800元都不放過，是不是沒有其他帳戶超過1000元以上？
雖然百元提款跟月光族不會扣信用分數，但在銀行審查元的主觀認知之下，他心裡會有一些疑問，所以聯徵不是只看你的分數，聯徵還考驗著審查人員對你的主觀印象，就像是面試一樣
注意事項
次數不要超過3次
雖然審查規範上並沒有這樣子寫，聯徵還考驗著審查人員對申請人的主觀印象。
審查員一看，心想：你怎麼申請我這家銀行是第10家，人家是貨比3家，你是貨比10家！是前面9家銀行都拒絕你，所以你才申請我第10家銀行？
就會有不管你狀況如何，直接婉拒的情況發生
避免紙本聯徵
紙本聯徵半年內申請貸款直接婉拒，就一樣聯徵還考驗著審查人員申請人的主觀印象。
想要查詢自己聯徵的情況，運用線上自然人憑證就好，如果申請紙本聯徵，那麼有可能一年內跟銀行信用往來都會被婉拒。
除非是在金融業上班，面試後公司要求去申請紙本聯徵那就合理，金融業很多是這樣，但如果沒有一個合理的解釋，銀行審查員就會覺得連自己都不清楚自己的信用狀況？銀行怎麼敢相信？直接把你婉拒。
如果借款人一定要去申請紙本，那就差不多會有半年至一年無法跟銀行信用往來。
以上就是買房大概估算自己自備款該注意的一些眉角，不是只看房子多少錢直接抓2成自備款，還要看自己的職業收入、月付比、聯徵、違約等等的很多眉角。
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